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报告:住房租赁行业进入黄金10年未来市场规模近10万亿

2023-03-25 17:17:00 300

摘要:  中新经纬11月16日电 近日,《2021中国城市租住生活蓝皮书》(下称《蓝皮书》)正式发布,指出基于我国城镇化率年平均2%的增速,在2030年我国住房租赁市场规模将近10万亿,行业进入发展的“黄金十年”。  面向如此愿景,如何承接起广大...

  中新经纬11月16日电 近日,《2021中国城市租住生活蓝皮书》(下称《蓝皮书》)正式发布,指出基于我国城镇化率年平均2%的增速,在2030年我国住房租赁市场规模将近10万亿,行业进入发展的“黄金十年”。

  面向如此愿景,如何承接起广大市场需求,成为行业各方面临的核心课题,也是机构化长租房发展的关键。

  政策鼓励发展“长租”,强调房屋“住”的本质

  在传统住房租赁市场中,主要以个人房东为主的租赁房源,普遍存在配套陈旧、品质差、服务少等问题。而随着经济水平提高、居民消费水平提升,2011年前后,住房租赁企业逐渐出现,瞄准租赁市场短板和租赁住房刚需推出了“长租公寓”,开启了由“机构化”逐渐替代“个人化”的行业发展进程。

  2015年起,资本入局使“长租公寓”企业井喷式增长,资本热潮下的开发商们集体“抢滩”,盲目、快速、过度扩张引起的风险事件频发。直到2019年住建部等六部门印发《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》,2020年《住房租赁条例(征求意见稿)》发布,以及各地的监管和支持政策陆续出台,对行业进行了有效管理,明确了企业要在规范中发展,使行业在净化后步入稳定的精耕期。

  在新的发展阶段中,机构化长租房将有更大空间,也促使“长租”更加强调“房”的居住功能,遵循长期“住”的生活本质。

  对于长租房的市场反馈,《蓝皮书》调研发现,当前有65%的租客将“机构化长租房”作为首选。而在业主层面,自如的“80后”业主占比达32%,托管时间越来越久,5年以上占比超50%。“头部”的住房租赁企业保持稳健发展状态,以超100万间的房源管理量走在前列,同时推动了租住产品矩阵化发展、居住服务水平提升等方面初步赶超世界水平。

  提高机构化长租房占比达15%以上

  但即便如此,“好房难求”的现象在租房旺季仍普遍存在,租客想租到机构化长租房仍有一定难度。一方面是,当前我国机构化长租房占比不足5%,与国际市场相比的22%-80%水平相差甚远。因此有不少业内专家建议,在未来10年内,要通过培育样板机构,打造中国特色的城市居住租赁模型,提高机构化长租房占比,尤其是一线重点城市要达到15%以上,对承接租赁需求有重要意义。

  另一方面,提高机构化长租房占比的重要方式之一,即是对存量住房的改造盘活。《蓝皮书》数据显示,当前住房租赁供给仍以存量供给为主,但房龄20年以上的占比达65.3%;30年以上占比达27.3%。这其中40%存在质量、环境、配套错配的问题。

  对于这部分房源提质增效,在未来一段时期,居住供给由“开发模式”转向“经营模式”将成为必然。这意味着,要发挥专业化租赁企业的引领作用,通过对房屋进行标准化改造,来进行存量房源的整体品质提升。

  规模与品质并重,“增益租”成行业模式样本

  政策的针对性指导、供给方式的改变勾勒出行业未来蓝图,但此过程中,相关企业主体也面临挑战。一是规模与品质的双向提升,二是租赁模式的变革。

  在业内看来,未来住房租赁企业对于规模提升,要跨过业务城市房源持有量10万间的发展门槛,才有可能使经营毛利由负转正,保持稳健经营情况。同时,企业要坚持“长期事业”发展观,坚持“品质先行”的根本基础。自如管理团队对行业未来认为,规模提升带来管理半径扩大,不仅要依靠强大的管理系统,还要有强大的组织管理能力和组织文化,必须重视前期投入,而无论是10万间还是100万间,“品质关”都是住房租赁企业跨过且长期坚守的第一关。

  在租赁模式变革方面,过去一段时期里,住房租赁企业推动行业由C2C向C2B2C转变,而面向未来,则更强调企业与个人的“价值共创”。2021年,自如创新求变推出的“增益租”模式即是如此,从单纯的委托出租转向长远稳健的伙伴关系。该模式下,“收出价格透明、保底收益、收益分成”的创新机制,不仅是吸引业主将存量房源投入市场的亮点,也是保障业主基本利益、降低风险的关键。而自如对于供应链十几年的打磨,让装修成本相对更低的同时,保障居住品质,使租客享有更具性价比的居住产品。

  总结来看,住房租赁行业是个“年轻”的行业,也是个快速变革的行业,面对未来近10万亿的市场规模,机遇与挑战并存。业内专家认为,在政策指导下,机构化长租房占比在不断提高的同时,“头部”企业经验应对行业赋能,从而带动“中长尾部”发展,形成各方共创共助的市场格局,而相关企业更应秉持长远发展定力,以审慎态度强化精细化运营,让“长租”始终遵循“住”的本质。(中新经纬APP)

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