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梁慧星:承包合同与租赁合同如何区分?

2023-03-25 17:14:10 1958

摘要:转自 民事法律参考 来源:民事审判实务中的法律问题(2012年11月17日东莞市第三人民法院)由东莞市第三人民法院根据录音整理转自:中国法学网问题:承包合同与租赁合同如何区分?合同法没有明确承包合同的分类,除了建筑工程承包及一些多年前的政策...

转自 民事法律参考


来源:民事审判实务中的法律问题(2012年11月17日东莞市第三人民法院)

由东莞市第三人民法院根据录音整理

转自:中国法学网


问题:承包合同与租赁合同如何区分?合同法没有明确承包合同的分类,除了建筑工程承包及一些多年前的政策性规定外,很难找到明确的规定。这里的承包和租赁的问题,主要指的是经营性的实体的承包和租赁,合同性质及效力如何认定?例如一个酒店,整体给另一个人经营,酒店没登记,只有开办者,或者酒店登记是个体工商户,或者登记是有限责任公司,另一个人继续以酒店名义对外经营。

梁老师:正如提问所说,承包合同在合同法上没有明确的规定,应当属于无名合同。但要注意,这里所说的承包合同,与合同法第16章规定的建筑工程承包合同,不是一回事。合同法第16章规定的建设工程合同,通常称为建设工程承包合同,其法律性质为承揽合同,属于承揽合同的一种特殊类型。

提问中说到酒店,还要注意酒店承包经营合同与酒店管理合同的区别。业主将酒店委托给专业的管理公司管理,称为酒店管理合同,属于一种委托合同,应当适用合同法第21章关于委托合同的规定。业主将酒店交给另外的人承包经营,称为酒店承包合同,属于合同法第124条所谓"本法分则或者其他法律没有明文规定的合同",理论上称为"无名合同"。酒店承包合同的成立、生效、变更、解除及违约责任,应当适用合同法总则的规定。

还要注意酒店承包合同与酒店房屋租赁合同的区别。酒店承包经营合同的实质,是酒店经营权的移转。依据酒店承包合同,由承包人行使酒店的经营权,业主不再行使酒店的经营权。这就是提问中所说的,作为一个"经营性的实体"的酒店的承包。如前所述,酒店承包合同,属于无名合同,应当适用合同法总则的规定。

请特别注意,作为一个"经营性的实体"的酒店,交给业主之外的人经营,只能采取"承包合同"形式,不能采用"租赁合同"形式。因为,按照合同法关于租赁合同定义的规定(第212条),租赁合同的标的物,只能是动产、不动产。因此,业主可以通过订立租赁合同,将适于开办酒店的建筑物(不动产)和设备(动产)出租给他人开办酒店,此租赁合同的实质是(适于开办)酒店的建筑物和附属设备使用权的转移。

如果是将作为"经营性的实体"的酒店交给他人经营,即使所签订的合同书名称叫"酒店租赁合同",也必须解释、认定为"酒店承包合同",其成立、生效、变更、违约责任等均应当适用合同法总则的规定,而不应当适用合同法关于租赁合同的分则。反之,如果合同的实质是,将酒店建筑物和附属设备的使用权,转移给他人用于开办酒店,即使合同书名称叫"酒店承包合同",也必须解释、认定为"租赁合同",并适用合同法第13章关于租赁合同的规定。

提问中所说"例如一个酒店,整体给另一个人经营",应当肯定,这就是酒店承包合同,而不论合同书的名称是什么。

法院审理涉及酒店承包合同的案件,除应严格区别酒店承包合同与酒店建筑物租赁合同之外,还要特别要注意,酒店承包合同属于酒店的"内部关系",在酒店的"外部关系"中承担债权债务的主体仍然是酒店。

此所谓酒店"内部关系",即酒店业主与酒店承包人之间的权利义务关系。酒店业主与承包人之间的纠纷,属于承包合同纠纷,案件当事人(原告、被告)是业主和承包人,法院审理酒店承包合同纠纷案件,根据酒店承包合同的约定,判断合同成立、生效、变更及违约责任,应当适用合同法总则的规定。

所谓酒店"外部关系",是指作为经营实体的酒店与第三人之间的债权债务关系,作为经营实体的酒店自身是责任主体(被告),并应以酒店全部资产承担债务。法院审理第三人起诉酒店清偿债务的案件,如果该酒店是"有限责任公司",则该"有限责任公司"是被告,酒店承包人是"法定代表人",应以该公司全部财产为限清偿债务,把该公司(酒店)全部财产拍卖清偿债务完事。该酒店的业主、承包人、出资人、股东,不承担清偿责任。

如果该酒店登记为"个体工商户",或者"个人开办"未登记,则该"个体工商户"或者"开办人"是被告,承包人不是被告,如酒店全部财产不足清偿全部债务,法庭在判决将酒店全部财产拍卖清偿债务之后,还应判决该"个体工商户"或者"开办人"对不足清偿部分债务,承担清偿责任。

这里顺便谈到,如果属于"个人合伙"或者"合伙企业"开办酒店,由其中一个合伙人承包经营,则在对外债权债务关系中,该"个人合伙"或者"合伙企业"是责任主体,该承包人属于合伙的负责人。法院审理第三人起诉酒店的债务纠纷案件,应以该"个人合伙"或者"合伙企业"作为被告,承包人只是代表人。如果酒店全部资产不足清偿全部债务,则法庭在判决以酒店全部资产拍卖清产债务之后,还应当判决"全体合伙人"对于不足清偿部分债务,承担连带清偿责任。

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